İklim Değişikliği Amerikan Rüyasını Nasıl Alt Üst Edebilir?
Altadena ve Pasifik Palisades mahallelerindeki evler, Los Angeles yangınlarının maliyeti ve bunun kimin karşılayacağı tartışılmaya başlandığında hâlâ alevler içindeydi. Şimdi, toplam hasarın ve ekonomik kaybın 250 milyardan fazla dolar olabileceği görülüyor. Bu, Milton ve Helene kasırgaları ile diğer aşırı hava olaylarının Amerika'da on milyarlarca dolarlık felaket kayıplarına yol açtığı bir yılı takip ediyor.
İklim kaynaklı felaketlerin artan etkileriyle, ülke genelinde konut sigortası fiyatlarında artış görüyoruz, ev sahibi olmanın maliyetini yükseltiyor. Bazı durumlarda, sigorta şirketleri tamamen kasabalardan çekiliyor. Diğerlerinde ise insanlar göç etmeye başlıyor.
Az konuşulan bir sonuç, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki hızla yükselen konut fiyatlarının, en fazla risk altında olan yerlerde zirveye ulaşmış olabileceği ve ülkeyi nesiller boyu bir düşüşün eşiğinde bırakabileceğidir. Bu, konut ve iklim tehditlerini inceleyen ve hem ücretsiz hem de ticari olarak kullanılabilir en iyi iklim adaptasyon verilerinden bazılarını sunan First Street araştırma firması tarafından yapılan yeni bir analiz sonucudur. Analiz, Amerikan ev sahibi olanların konut refahında olağanüstü bir tersine dönüş öngörüyor - önümüzdeki 30 yıl içinde neredeyse 1,5 trilyon dolarlık varlık kaybı.
İklim değişikliğinin, Amerikalıların kendi evlerini satın alarak zenginlik ve mali güvenlik yaratmaya devam edebilecekleri temel varsayımını altüst ettiği sonucuna varmak korkunç: Bir bakıma, Amerikan rüyasını altüst ediyor.
Ev sahipliği, Amerika ekonomisinin temelidir. Amerika Birleşik Devletleri'ndeki konut gayrimenkulü, neredeyse 50 trilyon dolar değerindedir - bu da toplam gayri safi yurtiçi hasılanın neredeyse iki katıdır. Amerikalı yetişkinlerin neredeyse üçte ikisi ev sahibidir ve ortalama ev, enflasyon dikkate alındıktan sonra son yirmi yılda %58'den fazla değer kazanmıştır. Pasifik Palisades ve Altadena'da bu evrim, birçok sakini orta-üst sınıfa yükseltmiştir. Ülke genelinde evler, çoğu ailenin yaklaşık %67'sinin tasarruflarını birinci konutlarında tutması nedeniyle en büyük varlıktır.
Bu, bireyler ve ülke ekonomisi için kaybedilecek çok büyük bir şeydir.
First Street araştırmacıları, iklim baskılarının sigorta maliyetlerini artıran ana faktör olduğunu buldu. Ortalama prim 2019'dan bu yana ülke genelinde %31 arttı ve yüksek riskli iklim bölgelerinde daha da yüksek. First Street'e göre, önümüzdeki 30 yıl içinde sigorta fiyatları engellenmezse ortalama %29 daha yükselecektir. Miami'deki oranlar dört kat artabilir. Kaliforniya'nın Sacramento şehrinde iki katına çıkabilir.
Ve sistemik ekonomik risk tam olarak burada başlıyor. Uzun zaman önce, sigorta primleri bir evin mülkiyetinin makul bir maliyetiydi, ortalama bir ipotek ödemesinin yaklaşık %8'i kadardı. Ancak günümüzde sigorta maliyetleri tipik bir ödemenin yaklaşık beşinci bir kısmı olup, enflasyonu ve hatta evlerin değer kazanma oranını geride bırakmaktadır. Bu, gayrimenkulün kağıt üzerinde kötü bir yatırım olduğunu gösteriyor. First Street, klasik Amerikan ipotek süresi olan otuz yıl sonra, evlerin ortalama bugün olduğundan %6 daha az değerinde olacağını tahmin ediyor. Ulusun büyük bir bölümünde bu düşüşü öngörüyorlar, birçok ekonomist ve iklim analistinin uzun süredir savunduğu endişeleri teyit ediyorlar.
Sorunun bir kısmı, insanların ev olarak adlandırdıkları çok yüksek riskli alanlara, buralardaki sigortanın, olması gerekenden daha ucuz olması nedeniyle çekilmesiydi. Yıllar içinde iklim kaynaklı seller, kasırgalar ve yangınlar birikirken ekonomik kayıplar da birikti. Sigorta şirketleri poliçeleri iptal etti, ancak bunun karşılığında eyaletler ev sahiplerine, çoğu ipotek kredisi sağlayıcısının istediği sigorta bir gün ortadan kaybolsa bile ekonomik istikrar sözü vererek desteklerini artırdı. Bu, maliyetleri makul seviyelerde tuttu ve endişeleri yatıştırdı, ekonomiler çalışmaya devam etti.
Ancak bu indirimler, piyasalar ve iklim değişikliği üzerine çalışan Güney Kaliforniya Üniversitesi ekonomisti Matthew Kahn'a göre, "serbest piyasa fiyat sinyallerini bastırdı". Aynı zamanda "uyum sağlamamızı yavaşlattı"; Florida kıyıları ve Kaliforniya'nın yangın riski taşıyan tepeleri gibi tehlikeli yerlerin olduğundan daha güvenli görünmesine neden oldu. First Street, bugün Amerika Birleşik Devletleri'nin kıtalararası kısmındaki 39 milyon mülk için iklim riskini sigortacılık tarafından yeterince fiyatlandırılmadığını buldu - yani ülkedeki mülklerin %27'sinde prim, iklim maruziyetlerini karşılamak için yetersiz.
Maliyetlerin artması şaşırtıcı değil. Sigorta şirketleri telafi etmeye çalışıyor. Ancak bu, Amerikalılar için de yaşadıkları yerleri değerlendirmede telafi etmeye çalışmak anlamına geliyor. Ve bu, çok sayıda insanın yer değiştirmesine neden olma potansiyeline sahip. Aslında First Street, sigorta fiyatlarındaki artış ve mülk değerlerindeki düşüşü yaygın iklim göçüyle ilişkilendirerek, önümüzdeki otuz yıl içinde 55 milyondan fazla Amerikalı'nın ülke içinde iklim risklerine yanıt olarak göç edeceğini ve bu yıl 5 milyondan fazla Amerikalı'nın göç edeceğini tahmin ediyor. First Street analistleri, insanların ev satın alırken iklim risklerinin, okulların ve kıyı manzaralarının kadar önemli hale geldiğini ve mülk değerlerinin çoğu yerde düşme olasılığı olmasına rağmen, daha güvenli bölgelerde - orta yüzyıl itibariyle %10'dan fazla - artacağını savunuyor.
Bu tahminler hakkında dikkatli olmak için birçok neden var. Amerika Birleşik Devletleri'ndeki iklim göçüyle ilgili kesin tahminler, büyük ölçüde, insan davranışının tüm çeşitli nedenlerini modellemenin neredeyse imkansız olması nedeniyle elde edilememiştir. First Street'in ekonomik modelleri ayrıca, son yirmi yılda konut fiyatlarının yükselmesiyle birçok Amerikalı'nın bu mülklerde biriktirdiği büyük sermayeyi de yakalayamamaktadır. Bu sermaye, nispeten mütevazı tahmin edilen kayıplardan daha büyük bir tampon sağlar. Modeller, sorumsuz yapılaşma ve bölge planlama düzenlerinin tüm geçmiş kalıplarının devam edeceğini varsaymakta, ülkedeki konut sıkıntısını veya uzun süredir ev sahibi olanlar ve şimdi satın almaya çalışan yeni nesiller arasındaki farkı hesaba katmamaktadır.
Ne kadar kesin olmasa da, First Street'in çalışması, uyum sağlamada başarısız olursak karşı karşıya kalabileceğimiz meydan okumaları anlatmak için Paul Revere rolünü oynuyor" dedi Kahn. İklimle ilişkili maliyetler ve iklim riski, hem ev sahipliği hem de göçte kapsamlı bir değişimi aynı anda hızlandırabilirken, bu faktörlerin ikisinin de artmaya devam etmesi bekleniyor.
Bu, ev sahiplerinin çok daha zengin olması veya kiracıların çok daha fazla ödemesi gerektiği anlamına geliyor. İklim meydan okumasının birçok yönü gibi, bu da iklim açısından ayrıcalıklı ve ayrıcalıksız olanları özellikle güvenli bölgeler ortaya çıktıkça ve seçici alıcılar değer kazanan gayrimenkul piyasalarına yöneldikçe daha da uzaklaştıracaktır.
Hiç kimse Los Angeles'ı terk etmeyecek. Zenginliği, yoğunluğu ve hükümet desteği, Paradise, California, New Jersey sahili veya Florida gibi yerlerden çok daha dirençlidir. Ancak ekonomik ve fiziksel olarak dönüşecektir. Pasifik Palisades muhtemelen eski ihtişamına geri inşa edilecektir: Ev sahipleri bunu karşılayabilir. Orta sınıf bir mahalle olan Altadena, farklı bir kaderle karşı karşıya kalabilir: Mülkleri, yeni evlerin yeniden inşa edilmesi, sigorta maliyeti ve değerlendirilmesi nedeniyle yatırımcılar tarafından ele geçirilebilir, yoksullaşabilir ve karşılanamaz hale gelebilir.
Bu bağlamda, Altadena, zenginlerin kendi evlerine sahip olmayacağı, sigortanın lüks bir mal olacağı ve kiracıların riskleri yönetmeye daha uygun olabilecek büyük özel sermaye sahiplerine aylık bir ödeme yapacağı bir geleceğin gerçek habercisi olabilir.