Geliştiriciler, Colorado'da %0,01'lik bir kesime özel bir kayak merkezi kurmayı teklif ediyor. Yerel halk, bunun Batı yaşam tarzını yerle bir edebileceğinden endişe ediyor.
Michelle Petix, iki kızını, kuzeybatı Colorado’nun kırsal sığınağı Steamboat Springs’te büyüttü; kızları çocukluklarını arkadaşlarıyla özgürce kayak yaparak veya ılık yaz günlerinde nehirde yüzerek geçirdiler.
57 yaşındaki Petix, Routt İlçesi’ndeki ailelerinin pastoral yaşamı hakkında, “Şebeke dışı bir hayat sürdük, kendi yolumuzu açtık, evimizi tahta tahta inşa ettik” dedi. “Turizm ve çiftçilik gerçekten eşsiz, karma bir atmosfer sunuyor. Kırsal bölgelerde hayatta kalmak için bir topluluğa ihtiyacımız var.”
Turizm, yerel ekonominin ana itici gücüdür ve 1915’ten beri faaliyette olan Colorado’nun en eski halka açık kayak merkezinin tabanında düzenlenen profesyonel rodeo serilerine katılmak, yerel nehirlerde sinek balıkçılığı yapmak veya yamaçlara çıkmak için “Ski Town USA”ye gelen on binlerce ziyaretçi tarafından desteklenmektedir.
Turist akınını yönetirken bölgenin çiftçilik kültürünü ve tarihini korumak hassas bir dengedir. Ancak Petix ve toplumdaki diğer kişiler, bu dengenin, güçlü bir gayrimenkul geliştiricisinin sadece 20 mil uzağa ultra zenginler için özel bir lüks dağ tesisi açma teklifiyle kısa sürede altüst olabileceğinden endişe ediyor.
1990’larda kasabaya taşınan bir sivil toplum kuruluşu danışmanı olan Petix, The Independent’a verdiği demeçte, “Topluluğumuza bir ömür boyu hizmet ettikten sonra taşınmaya zorlanacağımızı ve dikiz aynamızda boş malikaneler ve özel bir kayak tesisiyle buradan ayrılacağımızı tahmin ediyorum” dedi.
Steamboat Springs, bol miktarda küçük kasaba cazibesine sahiptir. 1914’ten beri her yıl, ana cadde, yerel çiftçilerin at sırtında arkalarında kayak yapan çocukları çektiği yarışmaların yer aldığı bir kış karnavalına yol açmak için trafiğe kapatılır. 13.000 kişilik küçük ama güçlü nüfusu, ABD’deki diğer tüm kasabalardan daha fazla kış Olimpiyat sporcusu çıkarmıştır.
Bir zamanlar, özellikle birkaç saatlik sürüş mesafesindeki Aspen ve Vail’in göz alıcı, beş yıldızlı kayak merkezlerine kıyasla, yaşaması nispeten uygun fiyatlı bir yerdi.
Ancak son yıllarda Steamboat bölgesinde on yıllardır yaşayan yerel öğretmenler, itfaiyeciler, çiftçiler ve aileler yüksek fiyatlar nedeniyle bölgeden dışlandı ve uygun fiyatlı konut arzı azaldı. Pandemi, bölgenin, yarı zamanlı sakinlerin uzaktan çalışma avantajından yararlanıp büyük şehirlerden taşınmasıyla büyüme patlaması yaşamasının ardından kısmen suçlu tutuluyor.
Bir belediye meclis üyesinin The Independent’a verdiği bilgiye göre, şu anda Routt İlçesi’nde tek ailelik bir evin medyan fiyatı 1,4 milyon dolar. Bu, Idaho’nun Sun Valley, Wyoming’deki Jackson Hole, Utah’ın Park City ve California’nın Lake Tahoe’su dahil olmak üzere batı eyaletlerindeki kayak kasabalarında artan emlak fiyatlarının daha geniş bir eğiliminin parçası.
Kampanya yürütenler, evleri Jeff Bezos, Mark Zuckerberg, Justin Timberlake, Tom Brady ve Bill Gates gibileri tarafından satın alınan, dünyaca ünlü geliştirici Discovery Land Company’nin önerilen Stagecoach Mountain Ranch’ini açmasına izin verilirse, Steamboat Springs’teki konut krizinin derinleşebileceğini söylüyor.
The Independent, iddialı proje konusunda ikiye bölünmüş düzinelerce sakinle, ayrıca çevre grupları, hukuk uzmanları ve ilçe yetkilileriyle görüştü. Karşı çıkanlar, tesisin toplumun dokusunu sonsuza dek değiştireceğinden, yüzyıllık çiftçilik kültürünü yok edeceğinden ve Batı’daki yaşam tarzları için en son yıkım aracı haline geleceğinden korkuyor.
Yerel emlakçıların tahminine göre, Stagecoach Mountain Ranch 613 lüks evden oluşacak; 250 evin ortalama değeri 8 milyon dolar olacak. 5.000 dönümlük özel kayak tesisi, iki teleferiğe, barlar ve restoranların bulunduğu birkaç ortak kayak dağ evine, bir binicilik merkezine, spaya ve kapalı yüzme havuzuna sahip olacak. Ancak, eğer Stagecoach, Discovery’nin Big Sky, Montana’daki Yellowstone Club’ına benzer bir yer olursa, bölge sakinleri özel evlerden birini satın alarak üye olmadıkça bunların hiçbirine erişemeyecek.
Discovery’nin kurucu ortağı Ed Divita, 2024’teki bir Steamboat topluluk toplantısında, “Düşüncemiz halka açık olmayacağımız yönünde” dedi. “Biz Alterra değiliz. Biz Vail değiliz.”
Bazı sakinler planları destekleyip yeni tesisin gelir ve iş yaratacağını, yolların iyileştirilmesine, yeni bir baz istasyonuna, su ve kanalizasyon tesislerinin yükseltilmesine katkıda bulunacağını söylese de, diğerleri şiddetle karşı çıkıyor.
Petix’in 25 yaşındaki kızı Corey Petix, The Independent’a, “Oraya asla ayak basamayacağız” dedi. “Bu sadece Colorado kültürünü yansıtmıyor.”
Michelle Petix, “Tarih diğer Discovery Land projeleri için bir dersse, değerlemelerimiz fırlayacak ve vergi faturalarımız da öyle olacak” diye ekledi. Steamboat Springs’te yaşanabileceklerin, toplumun “yok olacağından” korktuğu “gerçek zamanlı gerçekleşen Milyarder Vahşi Yaşamı etkisi” olduğuna inanıyor.
Petix, Yale profesörü Justin Farrell’ın Batı’daki aşırı servet uçurumunu inceleyen ve bu çevrelerde genellikle ibret verici bir hikaye olarak gösterilen Yellowstone Club’ı konu alan kitabına atıfta bulunuyordu. Kulüp 1999’da açıldı ve 2009’dan beri Discovery tarafından yönetiliyor.
Farrell, ultra zenginlerin alışkanlıklarını ve doğayla olan ilişkilerinin ülkedeki en kötü gelir eşitsizliklerinden bazılarını nasıl körüklediğini incelemek için 2020’de Yellowstone Club’a sızdı. Forbes’a göre, kulübün üyelerinden yaklaşık 50 ila 80’i, 500.000 dolarlık iade edilebilir depozito ve 78.000 dolarlık yıllık üyeliğin sadece harçlık olduğu, “altın kaplama referanslara” sahip milyarderlerdir.
Yellowstone Club, Discovery’nin dünya çapında geliştirdiği ve işlettiği 30’dan fazla özel topluluktan biridir. Diğer ABD lokasyonları arasında Lake Tahoe, Austin, Nashville, Las Vegas, Kaua’i ve Hamptons bulunmaktadır. Ayrıca Dubai, İtalya, İskoçya, Kosta Rika, Meksika’da ve Karayipler’de birçok noktada geniş kompleksleri vardır.
Steamboat Springs Belediye Meclis Üyesi Gail Garey, The Independent’a, “Topluluk üyelerinden en sık duyduğum endişelerden biri küçük kasaba kültürümüzün kaybıdır” dedi. Garey, tüm meclis adına konuşmadığını belirterek, “Routt İlçesi’nde tek ailelik bir ev için 1,4 milyon dolarlık medyan fiyatla iş gücümüz için bir konut kriziyle karşı karşıyayız” dedi. “Aileler ve 25-44 yaş arası insanlar endişe verici bir hızla ayrılıyor.”
Discovery, Stagecoach teklifini Aralık 2024’te Routt İlçesi’ne sundu. Şirketin, önerilen tesisin inşa edileceği arazinin çoğuna sahip olduğu anlaşılan Wittemyer ailesiyle ortaklık içinde olduğu bildiriliyor.
Discovery, The Independent’a yaptığı açıklamada, Stagecoach Mountain Ranch projesi aracılığıyla iş fırsatlarını artırarak, “uygun fiyatlı konutları genişleterek”, “temel altyapıya yatırım yaparak ve sürdürülebilirliğe öncelik vererek” Routt İlçesi’nin ekonomisini “güçlendirmeye derinden bağlı” olduğunu belirtti.
Wittemyer Group, yorum talebine yanıt vermedi.
Geçtiğimiz birkaç ay boyunca, projeyi onaylamaktan nihai olarak sorumlu olan ilçeyle paylaşılan kamuoyu görüşleri, endişelerin geniş kapsamlı olduğunu gösteriyor. Ancak The Independent’ın başvuruları incelemesine göre, uygun fiyatlı konut eksikliği en önde gelen sorunlardan biri.
Routt İlçesi’nde 30 yıldır yaşayan Mary Ann ve John Duffey, “Süper zenginler için bir oyun alanına ihtiyacımız yok” diye yazdı.
Sakin Halie Cunningham, planları “obur” ve “aşırı” olarak nitelendirdi.
Cunningham, ilçenin “burada tam zamanlı yaşayan ve çalışan ve kültürel dokuya gerçekten katkıda bulunan insanları nasıl barındıracağını bulamadığını” ekledi.
Yerel bir gazetenin editörü John Chalstrom, “Routt İlçesi’nde uygun fiyatlı (veya benim erişilebilir demeyi tercih ettiğim) konutlar mevcut değilken, milyarderler için bir proje tasarlanması bir müstehcenliktir” diye yazdı.
Bazı sakinler zenginlerle sorun yaşamıyor, bunun yerine özel mülkiyete ait olan dağın bir kamu kaynağı olarak geliştirilmesi gerektiğine inanıyor. 1978’de Wittemyer ailesi, dağın orijinal sahipleri onu bir kayak merkezine dönüştürmeye çalışırken iflas ettikten sonra dağı satın aldı. Onu bir tesise dönüştürme konusundaki önceki girişimler hiçbir zaman gerçekleşmedi.
Muhalif grup Save Stagecoach’tan kampanyacı Liz Whitney, The Independent’a, “Steamboat’un hiç milyarderi yokmuş gibi değil. Birçoğuna sahibiz. Biz bir tatil topluluğuyuz” dedi. “Ancak bu, halktan ayrılmış bir kayak alanı gibi olanaklara sahip kapalı bir sitenin tamamına sahip olmaktan çok farklı.”
Başvuruların birkaçı, değişimin ve büyümenin kaçınılmazlığına ve şirketin yakın çevrelere çok ihtiyaç duyulan altyapıyı sağlama vaadine işaret ederek Discovery’nin projesini destekliyordu.
27 yaşındaki Noah Zedeck, “Kasabamız gelişiyor çünkü her yıl daha fazla insan hepimizin fark ettiği şeyi fark ediyor: burası güzel ve özel bir yer” diye yazdı. “Onları uzaklaştırmak kasabamızın ruhuna veya değerlerimize uygun olmamalı.”
278 mil karelik bölge için yangın korumasının tüm yönlerini denetleyen Oak Creek İtfaiye Kurulu da projeyi destekledi ve geliştiricinin bölge sakinlerini güvende tutmak için itfaiye hizmetinin neye ihtiyacı olduğunu “sürekli” sorduğunu belirtti.
Kurul, “Geliştirmenin etki harçları ve vaat edilen yatırımlar, bölgenin aksi takdirde karşılamasının gerçekçi bir yolu olmayan modern itfaiye istasyonlarını, ekipmanları ve itfaiyeciler için konutları nihayet finanse edebilir” dedi.
Discovery’nin başvurusu şu anda ilçe tarafından inceleniyor. Önümüzdeki aylarda çok sayıda halka açık toplantı yapılması bekleniyor ve ilçe yetkilileri nihai bir karara ne zaman varılacağını söylemek için henüz çok erken olduğunu belirtti.
İlçenin kıdemli planlamacısı Alan Goldich, The Independent’a projenin “ilçenin şimdiye kadar gördüğü en büyük geliştirme tekliflerinden biri” olduğunu söyledi.
Onaylanırsa, projenin zaman çizelgesi tesisin 3 ila 5 yıl içinde tamamen işlevsel olacağını gösteriyor. Discovery, tamamlanan inşaatın 15 yıl süreceğini tahmin ediyor.
Discovery, The Independent’a planlar konusunda toplulukla “kapsamlı bir şekilde etkileşim kurduğunu” söyledi.
Temel endişeler arasında projenin, büyük baskı altında olan yerel su kalitesi ve arzı üzerindeki etkisi yer alıyor. Stagecoach Mountain Ranch, toksik alg patlamalarına neden olan yüksek kirletici seviyeleri nedeniyle halihazırda bozulmuş bir su kütlesi olan ilçenin ana rezervuarlarından birine bitişiktir.
Morrison Creek Metropolitan Su ve Sanitasyon Bölgesi, geliştirmenin Stagecoach Rezervuarı’ndaki zararlı besin seviyelerini “önemli ölçüde artıracak” yüzlerce yeni kanalizasyon bağlantısı gerektirdiği konusunda uyardı. Rezervuar, eyaletin sisteme katkısının yaklaşık yüzde 20’sini sağlayan Colorado Nehri’nin bilinen son büyük serbest akan kolu olan Yampa Nehri’ni doğrudan beslemektedir.
Colorado Nehri, 2000 yılından beri şiddetli kuraklık koşulları yaşadıktan sonra bir kırılma noktasında. Uzmanlar kısa süre önce nehrin “su iflasına” doğru gittiğini ve bazılarının geleceğe dair görünümün “son derece kasvetli” olduğunu söylediğini belirterek uyardı. Bu kış kar birikintisinin olmaması ve Mart ayındaki rekor kıran sıcaklıklar, su seviyelerinin normalin çok altına düşmesine neden oldu.
Nehrin sağlığını korumak ve geliştirmek için çalışan yerel Friends of the Yampa kuruluşunun yönetici direktörü Lindsey Marlow, “Colorado Nehri sistemindeki kriz ‘binlerce kesikle ölüm’ olarak adlandırıldı ve bu sadece bir başka kesik” dedi. “Elimizdeki suyu korumanın ve muhafaza etmenin yollarını düşünmeliyiz.”
Kampanyacılar, Ağustos 2024’teki bir toplantıda zaten kıt olan toplum kaynakları üzerindeki baskı konusunda alarm zillerini çaldılar ve Discovery’yi “açgözlü büyüme” ile suçladılar.
Koruma grubu Keep Routt Wild, geliştiricilerin bölgenin zengin yaban hayatını, özellikle geyik popülasyonlarını ve önerilen tesisin çevresindeki hassas habitatları nasıl koruyacaklarına dair endişelerini dile getirdi. Doğa korumacıları, projenin geyik yavrularının hayatta kalmasını etkileyebileceği ve “Routt İlçesi’nde yaban hayatı ve yaban hayatı hafifletmenin önümüzdeki yıllarda nasıl ele alınacağına dair bir emsal oluşturabileceği” konusunda uyardı.
Bir başka koruma kuruluşu olan Sierra Club Trappers Lake Group, ilçenin koduna “yakından” baktığını ve Discovery’nin planlarının orada belirlenen topluluğun hedef ve değerlerine “aykırı” göründüğünü söyledi. Discovery, başvurusunun koda “tam olarak uyduğunu” belirtti.
Çevresel endişelere yanıt olarak Discovery, Stagecoach Mountain Ranch’in 2.653 dönümlük kalıcı olarak korunmuş araziden oluşacağını ve yaklaşık 5.000 dönümünün 4.352 dönümünden fazlasının “açık alan olarak kalacağını” belirtti. Şirket ayrıca Stagecoach Rezervuarı’ndaki su kalitesini iyileştirmeyi amaçlayan “önemli” yatırımlar yapma sözü verdi.
Tesis, sakinlere ‘eşi görülmemiş faydalar’ sunacak, şirket iddia ediyor
Herkes planlara karşı değil. Emlakçı ve çiftçi Christy Belton, teklifi reddetmenin bölgenin “uygun fiyatlı konut krizini” çözmeyeceğini söyledi.
The Independent’a, “İster hoşumuza gitsin ister gitmesin, burada yaşayabilecek kadar parası olan insanlar çok fazla paraya sahip” dedi. “Büyüme konusunda akıllı olmalıyız ve eğer değişiklik istemediğimiz için her şeyi kapatmaya çalışırsak, akıllı büyüme için bir fırsatı kaybedeceğimizi düşünüyorum.”
“Eğer bu Discovery değilse, başkasıdır” diyen Belton, planlara karşı çıkanların özel mülkiyet haklarını anlayıp anlamadıklarını sorguladı. “Saygın birinin olmasını tercih ederim.”
Richard Pighini bir kamuoyu görüşünde aynı fikirdeydi. Pighini, “İlçe daha fazla emlak vergisi alıyor, Stagecoach canlı bir topluluk haline geliyor ve Discovery grubu para kazanıyor ve hepimizin burada yaşamasına yardımcı oluyor” diye yazdı. “Bu fırsatı değerlendirelim.”
Jennifer Drummond, “Sakinlerin bunun okullarımız için sağlayacağı ve acilen ihtiyaç duyulan inanılmaz miktardaki parayı göz önünde bulundurduklarını umuyorum” diye ekledi.
Discovery, projenin “eşi görülmemiş faydalar” sunacağını ve “hem bu bölgeyi evi olarak adlandıran insanlara hem de onu tanımlayan doğal çevreye saygı duyacağını” savunuyor.
Buna ek olarak, geliştirmeden yıllık yaklaşık 29 milyon dolar getirmesi öngörülen emlak vergisi gelirleriyle ve çalışanlar için ilçenin bu ölçekteki bir proje için 95 olan şartını aşan 132 “uygun fiyatlı” konut birimiyle övündüler.
Yine de, kamuoyu muhalefetinin ölçeği göz önüne alındığında, Discovery yeşil ışık almak için bir mücadeleyle karşı karşıya kalabilir. Bir de davaların hayaleti var: Discovery, dünyanın başka yerlerindeki gelişmelerle bağlantılı olarak yasal işlemlerle karşı karşıya kaldı.
Routt İlçesi, Stagecoach Mountain Ranch incelemesini tamamladığında, sakinler bir sonraki halka açık toplantıda düşüncelerini dile getirme fırsatına sahip olacaklar. Petix ailesi orada olmayı planlıyor.
Corey Petix, “Saygı yok. Doğanın herkes için olduğu anlayışı yok” dedi. “Arazi korunmalı ve bunu geliştiren insanların aklında tek bir çıkar olduğu çok açık; bu çıkar yeşil ama canlı değil.”