Şirketler kiranızın çok yüksek olmasının nedeni değildir
Donald Trump, gümrük vergileriyle ABD imalatını boğuyor, istatistik kurumu personelini, başkanı iyi göstermek için verileri manipüle edecek adamlarla değiştiriyor, vs. Yine de bazı ilericiler, ülkeyi geri kazanmanın anahtarı büyük şirketlere saldırmak suretiyle popülist öfke dalgasını kullanmak olduğuna ikna olmuş durumdalar. Buradaki siyasi mantığı göremiyorum, ama sanırım siyasette çok uzman değilim.
Neyse, 21. yüzyılın başından beri ABD ekonomisinde tekel gücünün arttığı ve bunun bazı Amerikalıların hayatını zorlaştırdığı fikrine sempati duyuyorum. Ancak kurumsal güç, sıradan Amerikalıların karşılaştığı birçok sorunun nedeni değil; başka birçok şey de oluyor. Ve tekel karşıtı ilericiler her sorunu kurumsal güç paradigmasına uydurmakta ısrarcı olduklarından, dünya hakkında bir dizi yanlış şeye inanıyorlar. Daha önce yazdığım bir örnek, ABD sağlık sisteminde yanlış giden her şeyin baş mimarı olarak gördükleri sağlık sigorta şirketleridir; aslında bu şirketler neredeyse hiç kar etmiyor ve oldukça verimliler.
Bir diğer önemli örnek de konut piyasası. Genel olarak, konut Amerika genelinde aslında daha pahalı hale gelmedi; medyan kişisel geliri birincil konut kirası için TÜFE ölçüsüyle karşılaştırırsanız, 1980'den beri gelirin aslında kiradan biraz daha hızlı arttığını görürsünüz:
Ancak çoğu insanın seçim şansı olsaydı yaşamak isteyeceği cazip şehirlerde, kira, çoğu Amerikalı'nın yaşamak istemeyeceği harap Pas Kuşağı şehirlerinde ve küçük kasabalardaki kiralara göre çok daha hızlı arttı. Kira krizi yerel bir krizdir, ancak gerçektir.
Bolluk yanlısı liberaller bu sorunu konut arzının yetersizliğinden kaynaklandığını öne sürüyorlar ve şehirlerde daha fazla konut inşa etmek için YIMBY politikalarını destekliyorlar. Ancak bazı ilericiler bu konuda fikir değiştiriyor olsa da, birçoğu bolluk gündemine şiddetle karşı çıkıyor. Bunun yerine, yüksek kiraları tüm evleri satın alıp fiyatları yükselten güçlü şirketleri suçlamak istiyorlar.
Birkaç yıl önce, bu, BlackRock'un Amerika'daki konut stokunun büyük bir bölümünü satın almasıyla ilgili bir paniğe dönüştü. Bu aptalca bir hataydı; BlackRock, REIT olarak adlandırılan hisselere yatırım yaparak dolaylı olarak satın alması dışında ev satın almıyor. İnsanlar muhtemelen benzer bir ada sahip çok daha küçük bir varlık yöneticisi olan Blackstone'ı düşünüyordu.
Bu aptalca hataya ek olarak, daha geniş kapsamlı panik gerçeklere dayanmıyordu. 2021'de Derek Thompson bu miti çürütmede harika bir iş çıkardı:
ABD'de yaklaşık 140 milyon konut birimi var; bu geniş bir kategori olup, konakları, küçük sıra evleri ve her büyüklükte daireleri içeriyor. Bu 140 milyon birimden yaklaşık 80 milyonu bağımsız müstakil evdir. Bu 80 milyonun yaklaşık 15 milyonu kiralık mülktür. Bu 15 milyon müstakil kiralık evden kurumsal yatırımcılar yaklaşık 300.000'ine sahip; geri kalanının çoğu bireysel ev sahiplerine ait. Bu 300.000'in, BlackRock'un yatırımcı olduğu gayrimenkul kiralama şirketi Invitation Homes yaklaşık 80.000'ine sahip. (Yaygın bir karışıklığı gidermek için: Yatırım firması Blackstone, BlackRock değil, Invitation Homes'ı kurdu. Bana bağırmayın; ben onlara isim vermedim.)
Dolayısıyla BlackRock gibi mega şirketler piyasanın büyük bir bölümünü bireysel mülkiyeti ortadan kaldırmıyor. Kiracı ev şirketleri, Büyük Buhran'dan sonra haciz edilen mülkleri aktif olarak satın aldıkları Teksas gibi eyaletlerde bile, tüm konutların yüzde yarısından daha azına sahip. Son dönemdeki alımları genel piyasaya göre küçük kalmıştır.
Blackstone'un (veya BlackRock'un) satın aldığı evlerin gerçek sayısı çok küçüktü - belki birkaç çok yerel alan dışında kira fiyatlarını önemli ölçüde etkileyecek kadar küçük değildi.
Ancak bir şekilde, gerçeklikle bağlantısının olmamasına rağmen, meme yayılmaya devam etti ve hikaye internette tekrarlandıkça sorunun boyutu büyüdü. Hala BlackRock'un Amerika'daki konutların büyük bir bölümünü satın aldığını düşünen insanlar var. Aslında, bazı sağ kanatçılar bile buna ikna olmuş durumda:
İddianın kesin şekli değişiyor. Bazen kötü şirketlerin satın aldığı konutun %44'ü, bazen de sadece %20'si oluyor. Bazen sadece BlackRock sorumlu oluyor, bazen de özel sermaye sektörü:
Ancak meme yanlış kalıyor. Birçok haber kuruluşu bunu yıllar içinde çürüttü. Örneğin, Logan Mohtashami 2024 yılında Yahoo Finance'te aşağıdaki grafikleri yayınladı:
İki grafikten ilki, özel sermaye, BlackRock vb. dahil olmak üzere kurumsal alıcıların Amerika'daki evlerin sadece küçük bir bölümüne sahip olduğunu gösteriyor. İkinci grafik, 2022'de kurumsal bir ev satın alma çılgınlığı olduğunu, ancak zirvede bile ev alımlarının %5'ini bile geçmediğini - söylentilerin iddia ettiğinden çok daha düşük - gösteriyor.
Kriston Capps da 2024'te "kurumsal ev sahipleri" efsanesini çürüten harika bir yazı yazdı. İşte onun grafiği:
ABD konut stokunun neredeyse hiçbiri 9'dan fazla birime sahip sahipler tarafından satın alınmıyor. Kurumsal ev sahipleri, Amerika'nın en çekici şehirlerindeki kira krizini yönlendirecek kadar önemli değiller. (Elbette, bu, şirket karşıtı tiplerin yüksek kiraların piyasa gücünden başka bir şeyden kaynaklandığı fikrini alaya almaktan vazgeçmelerine neden olmuyor.)
Aslında, tekel karşıtı hikaye burada daha da kötüleşiyor. Kurumsal ev sahiplerinin tekel karşıtı kişilerin düşündüğü şeyi yapmadıkları ortaya çıkıyor! Yaygın hikaye, şirketlerin bir bölgedeki tüm evleri satın alarak yerel bir tekel oluşturması ve bu yerel tekeli kiraları yükseltmek için kullanmasıdır - bu da mahalleleşmeye ve yoksul insanları ve azınlıkları mahalleden uzaklaştırmaya neden olur.
Ancak ekonomi iş piyasası adayı Konhee Chang, kurumsal ev sahiplerinin aslında düşük gelirli kişiler için konutları daha ucuza getirdiğini ve mahalleleşme yerine çeşitlendirmeye yol açtığını gösteren kanıtlar buldu!
Kiracılar, ev fiyatları, kiralar ve edinme zamanlaması hakkındaki mülk düzeyindeki verileri kullanarak, kiralıkların az ve pahalı olduğu Amerikan banliyölerinde kiralık arzının artmasının, düşük gelirli, orantısız bir şekilde beyaz olmayan kiracıların başka türlü sahip olamayacakları mahallelere taşınmalarını sağlayarak ayrışmayı azalttığını gösteriyorum. Buna karşılık, yakındaki mevcut hane halklarının kiracıları bir rahatsızlık olarak algılayarak taşınma olasılığı daha yüksektir. Büyük ölçekli ev sahipleri, coğrafi yoğunlaşmadan gelen mali verimlilikleri kullanarak, sahibi oturulan evleri kiralık eve dönüştürerek kiralık arzını genişletiyor.
Chang, kurumsal ev sahiplerinin kiraları düşürdüğünü ve ev satın alma fiyatını biraz yükselttiğini buldu:
Bu beklenmedik bir durum değildir, çünkü kurumsal ev sahiplerinin yaptığı şey, konut satın almak (talep artırdığı için satın alma fiyatlarını artırır) ve bunları kiralık birimlere dönüştürmektir (arzı artırdığı için kiraları düşürür).
Bu nedenle, bildiğimiz kadarıyla, kurumsal ev sahipleri - en azından şu anda - tekel karşıtı ilericilerin (ve bazı sağ kanat yorumcularının) iddia ettiği zararlara neden olmuyorlar. Çekici büyükşehir alanlarındaki konut krizinin nedeni başka bir yerde yatmalıdır. Buradaki açık suçlu, sadece arz kısıtlamalarıdır - yani, arazi kullanım düzenlemeleri ve NIMBYizm. Ve bunun ele alınmasının açık yolu bolluk gündemidir.
Tekel karşıtı ilericiler için, bu sonucun sorunu onların sınıf düşmanlarına yüklememesi bir problem. Eğer kurumsal güç yüksek kiralar söz konusu olduğunda sorun değilse, bu ilericilerin iş sınıfına karşı popülist öfkeyi kullanma fırsatlarının daha az olduğu anlamına gelir. Ek olarak, tekel karşıtı ilericiler muhtemelen hala şirket karşıtı popülist duygu dalgasını Demokratları tekrar zafere taşımak için kullanabileceklerine inanıyorlar. Bu stratejinin işe yaraması beni çok şaşırtacaktır.
Ancak her halükarda, kurumsal ev sahiplerinin Amerikan konutlarını karşılanabilir hale getirdiği hikayesi tamamen yanlıştır. Bu sadece, çok gerçek sorunlarımızı çözme yeteneğimizin önüne geçen, serbestçe dolaşan bir memetik efsanedir. Ve tekel karşıtı ilericilerin bu efsaneyi benimseme ve yayma konusundaki azmi, mevcut siyasi ekonomide olumlu değişiklikler yapma yetenekleri konusunda biraz daha kötümser olmamızı sağlamalıdır.