Bugün öğrendim ki: "Fannie Mae" adı Federal National Mortgage Association (FNMA) kısaltmasından gelmektedir
Devlet destekli finansal hizmetler şirketi
Şarkı için bkz. Fannie Mae (şarkı). Şikago merkezli şekerleme şirketi için bkz. Fannie May. Bilim kurgu karakteri için bkz. Whipping Star.
"FNMA" buraya yönlendirir. Bu koda sahip havaalanı için bkz. Malanje Havaalanı.
Federal Ulusal İpotek Birliği (FNMA), yaygın olarak Fannie Mae olarak bilinen, Amerika Birleşik Devletleri'nin devlet destekli bir kuruluşu (GSE) ve 1968'den beri halka açık bir şirkettir. 1938'de Büyük Buhran sırasında Yeni Düzen'in bir parçası olarak kurulan[2] şirketin amacı, ipotek kredilerini ipotek destekli menkul kıymetler (MBS)[3] şeklinde teminat altına alarak ikincil ipotek piyasasını genişletmek, kredi verenlerin varlıklarını daha fazla krediye yeniden yatırmalarını sağlamak ve yerel tabanlı tasarruf ve kredi birliklerine (veya "tasarruf kuruluşlarına")[4] olan bağımlılığı azaltarak ipotek piyasasında kredi veren sayısını artırmaktır. Kardeş kuruluşu, Freddie Mac olarak daha iyi bilinen Federal Konut Kredisi İpotek Kurumu (FHLMC)'dir.
2024 yılında 4,3 trilyon doların üzerinde varlığıyla Fannie Mae, varlıklar açısından Amerika Birleşik Devletleri'ndeki en büyük şirket ve dünyanın beşinci büyük şirketidir.[5][6] Fannie Mae, Fortune 500'ün toplam gelir bazında en büyük Amerika Birleşik Devletleri şirketleri sıralamasında 27. sırada yer alırken, Fortune Global 500'ün toplam gelir bazında en büyük küresel şirketler sıralamasında 58. sırada yer almıştır.[5][6] Kâr açısından Fannie Mae, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki 15. en karlı şirket ve dünyanın 33. en karlı şirketidir.[5][6]
Tarih
[düzenle]
Arka plan ve ilk on yıllar
[düzenle]
Tarihi olarak, 1900'lerin başlarındaki Amerika Birleşik Devletleri'ndeki konut kredilerinin çoğu, balon ödemeleri olan kısa vadeli ipotek kredileriydi.[7] Büyük Buhran, insanların işlerini kaybetmesi ve ödeme yapamaması nedeniyle ABD konut piyasasını zayıflattı. 1933 yılına gelindiğinde, ülkenin cari ipotek borcunun tahmini %20 ila %25'i temerrüde düşmüştü.[8] Bu, Amerika'daki ev sahiplerinin yaklaşık %25'inin evlerini bankalara kaybettiği hacizlere yol açtı. Bunu ele almak için, Fannie Mae, 1938'de Franklin Delano Roosevelt'in Yeni Düzeni'nin bir parçası olarak Ulusal Konut Yasası'ndaki değişikliklerle ABD Kongresi tarafından kuruldu.[9] Başlangıçta Washington Ulusal İpotek Birliği olarak kurulan kuruluşun açık amacı, ev sahipliği seviyelerini ve uygun fiyatlı konutların bulunabilirliğini artırmak amacıyla yerel bankalara ev kredilerini finanse etmek için federal para sağlamaktı.[10] Fannie Mae, likit bir ikincil ipotek piyasası yarattı ve böylece bankaların ve diğer kredi verenlerin daha fazla konut kredisi vermesini mümkün kıldı, öncelikle Federal Konut İdaresi (FHA) tarafından sigortalı ipotekleri satın alarak.[11] Kuruluşundan sonraki ilk otuz yıl boyunca Fannie Mae, ikincil ipotek piyasasında tekele sahipti.[10] Yeni Düzen'in konut piyasasına odaklanmasını motive eden diğer hususlar da olabilir: ülkenin işsiz nüfusunun yaklaşık üçte biri inşaat sektöründeydi ve hükümetin onlara inşa edilecek evler sağlayarak onları tekrar işe döndürme konusunda çıkarı vardı.[12]
Fannie Mae, 1950'de Federal Kredi Kurumu'ndan Konut ve Konut Finansmanı Ajansı tarafından bir bileşen birimi olarak devralındı.[13] 1954'te Federal Ulusal İpotek Birliği Şartı Yasası[14] olarak bilinen bir değişiklikle Fannie Mae, "karma mülkiyetli şirket" haline geldi, yani federal hükümet tercih hissesine sahipken özel yatırımcılar adi hisseye sahipti;[9] 1968'de faaliyetlerini ve borcunu federal bütçeden çıkarmak için özel bir şirkete dönüştü.[15] 1968'deki değişiklikte, 1968 Konut ve Şehircilik Geliştirme Yasası'ndan kaynaklanan Fannie Mae'nin öncülü (Fannie Mae olarak da adlandırılır) mevcut Fannie Mae ve Devlet Ulusal İpotek Birliği ("Ginnie Mae") olarak ikiye ayrıldı.
Hükümet kuruluşu olarak kalmaya devam eden Ginnie Mae, FHA sigortalı ipotek kredilerinin yanı sıra Gaziler İdaresi (VA) ve Çiftçiler Ev İdaresi (FmHA) sigortalı ipoteklerini de garanti altına alır. Bu nedenle Ginnie Mae, Amerika Birleşik Devletleri hükümetinin tam güven ve itibarıyla açıkça desteklenen tek ev kredisi kuruluşudur.[16]
1970 yılında federal hükümet, Fannie Mae'nin geleneksel kredileri, yani FHA, VA veya FmHA tarafından sigortalanmayan kredileri satın almasına izin verdi ve Fannie Mae ile rekabet etmek ve böylece daha güçlü ve verimli bir ikincil ipotek piyasası oluşturmak için Federal Konut Kredisi İpotek Kurumu'nu (FHLMC), bilinen adıyla Freddie Mac'i kurdu.[16] Aynı yıl FNMA, New York ve Pasifik Borsalarında halka arz edildi.[17]
1981 yılında Fannie Mae, ilk ipotek geçişini çıkardı ve buna ipotek destekli menkul kıymet dedi. Ginnie Mae, 1968'de onaylı bir kredi verenin ilk ipotek geçiş güvencesini vermişti[18] ve 1971'de Freddie Mac, esas olarak özel ipotek kredilerinden oluşan katılım sertifikası adı verilen ilk ipotek geçişini çıkardı.[18]
1990'lar
[düzenle]
1992'de Başkan George H. W. Bush, 1992 Konut ve Topluluk Geliştirme Yasası'nı imzaladı.[19] Yasa, Fannie Mae ve Freddie Mac'in tüzüğünü, Demokrat Kongrenin GSE'lerin "genel kamu amaçlarıyla tutarlı bir şekilde düşük ve orta gelirli aileler için uygun fiyatlı konutların finansmanını kolaylaştırma konusunda olumlu bir yükümlülüğe sahip olduklarını, güçlü bir mali durum ve makul bir ekonomik getiriyi korurken"[20] görüşünü yansıtacak şekilde değiştirdi. GSE'lerin, Konut ve Şehircilik Geliştirme Bakanlığı (HUD) tarafından her yıl belirlenen ve Kongre tarafından onaylanan "uygun fiyatlı konut hedeflerini" karşılaması ilk kez zorunlu hale geldi. Düşük gelirli ve orta gelirli ipotek alımları için her GSE için ilk yıllık hedef, ipotek alımlarıyla finanse edilen toplam konut birimlerinin %30'uydu[21] ve 2007'ye kadar %55'e yükseltildi.
1999 yılında Fannie Mae, 1977 Topluluk Yeniden Yatırım Yasası'nda (CRA)[22] belirtilen sıkıntılı iç şehir bölgelerindeki kredi portföylerinin oranlarını artırarak düşük ve orta gelirli borçlulara ipotek kredilerini genişletme konusunda Clinton yönetiminden baskı gördü.
1999'da The New York Times, şirketin alt seviye piyasaya doğru hareket etmesiyle birlikte "Fannie Mae önemli ölçüde daha fazla risk üstleniyor, bu da ekonomik olarak iyi dönemlerde herhangi bir zorluk yaratmayabilir. Ancak devlet tarafından sübvanse edilen şirket, ekonomik bir düşüşte sorunlarla karşılaşabilir ve bu da 1980'lerde tasarruf ve kredi kuruluşlarının kurtarılmasına benzer bir devlet kurtarılmasını tetikleyebilir." diye bildirdi.[23]
2000'ler
[düzenle]
2000 yılında HUD tarafından konut piyasasının yeniden değerlendirilmesi nedeniyle, riskli, yüksek maliyetli kredilerin uygun fiyatlı konut hedeflerine sayılmasına izin vermeyen riskli kredi karşıtı kurallar uygulamaya konuldu. 2004 yılında bu kurallar kaldırıldı ve yüksek riskli krediler yeniden uygun fiyatlı konut hedeflerine sayılmaya başlandı.[25]
Amaç, Fannie Mae'nin standart uyumlu ipotekler için sürdürdüğü kredi değerlendirme standartlarının uygulanmasının, birincil krediye sahip olmayan alıcılara da güvenli ve istikrarlı kredi verme yolları sağlayacağıydı. O zamanlar Fannie Mae'nin başkanı ve CEO'su Daniel Mudd'ın 2007'de verdiği ifadeye göre, bunun yerine ajansın kredi değerlendirme gereklilikleri, gelecekteki sonuçları umursamadan agresif ürünler pazarlayan özel ipotek sektörünün kollarına işleri yönlendirdi:
Ayrıca, ev alıcılarının kredilerini uzun vadede karşılayabilmelerini sağlamak için finanse ettiğimiz krediler için muhafazakar kredi değerlendirme standartları belirledik. Hizmetlerimizi yeterince hizmet alamayan ailelere genişletmek için öncelikle sektör ortaklarımızla birlikte birincil alana uyguladığımız standartları alt seviye piyasaya getirmeyi amaçladık. Ne yazık ki, alt seviye piyasadaki Fannie Mae kalitesinde, güvenli krediler standart haline gelmedi ve kredi piyasası bizden uzaklaştı. Borçlulara, taksit indirimleri, sadece faiz, negatif amortisman ve ödeme seçenekleri ile düşük belge gereksinimlerini değişken faizli kredilere ekleyen çeşitli krediler sunuldu. 2005 yılının başlarında bu "katmanlı riskli" kredi verme konusunda endişelerimizi dile getirmeye başladık. Örneğin, tek aile ipotek işimizdeki başkan Tom Lund, kamuoyuna "Şu anda bu piyasaya baktığımızda kendimizi iyi hissetmediğimiz şeylerden biri, daha fazla ev alıcısının daha riskli programlara sokulması. Bu ürünler daha bilgili alıcılar içindir. Borçluların farkında olmayabilecekleri riskleri üstlenmeleri mantıklı mı? Onları başarısızlığa mı hazırlıyoruz? Sonuç olarak, rakiplerimize önemli bir pazar payı kaybettik." dedi.[26]
The New York Times'tan Alex Berenson, 2003'te Fannie Mae'nin riskinin yaygın olarak inanıldığından çok daha büyük olduğunu bildirdi.[27] Nassim Taleb, Siyah Kuğu'da şunları yazdı: "Hükümet tarafından desteklenen kuruluş Fannie Mae'nin risklerine baktığımda, en ufak bir aksamaya karşı savunmasız, dinamit fıçısının üzerinde oturuyor gibi görünüyor. Ama endişelenmeyin: çok sayıda bilim insanından oluşan kadroları bu olayları 'olasılık dışı' görüyor."[28]
26 Ocak 2005'te, 2005 Federal Konut Kuruluşu Düzenleyici Reform Yasası (S.190) ilk olarak ABD Senatörü Chuck Hagel tarafından tanıtıldı.[29] Senato yasama tasarısı, son hesaplama sorunları ve sorgulanabilir yönetim eylemleri ışığında mevcut GSE düzenleyici yapısını reform etme çabasıydı ve bu da GSE'ler tarafından önemli gelir düzeltmelerine yol açtı. Temmuz 2005'te Senato'nun Bankacılık, Konut ve Şehircilik İşleri Komitesi tarafından olumlu rapor edildikten sonra, tasarı tam Senato tarafından oylama için hiç ele alınmadı.[29] Senatör John McCain'in 2006'da yaklaşık bir yıl sonra S.190'ın ortak sponsorlarından biri olmaya karar vermesi, Senato Komitesi'ni geçtiğinden beri yaşanan gelişmelere rağmen Senatör Hagel'in tasarısıyla ilgili atılan son eylemdi. McCain, S.190'a destek verdiğini belirten meclis konuşmasında, Fannie Mae'nin düzenleyicisinin karların "şirketin üst düzey yönetimi tarafından kasıtlı ve sistematik olarak yaratılan illüzyonlar" olduğunu bildirdiğini belirtti.[30][31]
Aynı zamanda, Temsilciler Meclisi de 2005 baharında benzer bir yasa tasarısı olan 2005 Federal Konut Finansı Reform Yasası'nı (H.R. 1461) sundu. Temsilciler Meclisi Mali Hizmetler Komitesi değişiklikler yapmış ve Temmuz 2005'te yasa tasarısı için bir komite raporu hazırlamıştı. Başkan George W. Bush'un Temsilciler Meclisi versiyonuna yaptığı itirazlara rağmen Ekim ayında Temsilciler Meclisi tarafından kabul edildi ve bu versiyonda şunlar belirtilmişti: "H.R. 1461'in öngördüğü düzenleyici rejim, diğer büyük ve karmaşık finans kuruluşlarını yöneten düzenleyici rejimden önemli ölçüde daha zayıftır."[32] Yasa tasarısı o noktada hem Demokratlar hem de Cumhuriyetçilerden muhalefetle karşılaştı ve Senato, bundan sonra kabul edilmek üzere Temsilciler Meclisi tarafından kabul edilen versiyonu ele almadı.[33]
2007 sonlarından itibaren ipotek krizi
[düzenle]
Federal Konut ve Şehircilik Geliştirme Bakanlığı (HUD) konut hedeflerini karşılama misyonlarını izleyerek, Fannie Mae, Freddie Mac ve Federal Konut Kredisi Bankaları (FHLBanks) gibi GSE'ler, düşük ve orta gelirli ailelerin, hizmet almadıkları bölgelerin ve genel olarak "düşük peşinatla 30 yıllık sabit faizli ipotek elde etme yeteneği... ve geniş bir ekonomik koşullar yelpazesi altında ipotek kredilerinin sürekli bulunabilirliği" gibi özel uygun fiyatlı yöntemlerle ev sahipliğini iyileştirmeye çalışmışlardır.[34] Daha sonra 2003-2004 yıllarında alt seviye ipotek krizi başladı.[35] Piyasa, düzenlenen GSE'lerden ve genellikle yatırım bankaları tarafından işletilen düzenlenmemiş özel etiketli teminatlandırma (PLS) kanalları tarafından verilen İpotek Destekli Menkul Kıymetlere (MBS) doğru radikal bir şekilde değişti.
Kredi verenler kredilerinin giderek daha fazlasını özel etiketli PLS'ler aracılığıyla dağıtmaya başlayınca, GSE'ler kredi verenleri izleme ve kontrol etme yeteneğini kaybettiler. GSE'ler ve özel teminatlandırıcılar arasında krediler için rekabet, GSE'lerin gücünü daha da azaltırken ipotek verenlerin gücünü güçlendirdi. Bu, kredi değerlendirme standartlarında bir düşüşe katkıda bulundu ve 2008 mali krizinin başlıca nedenlerinden biriydi.
Yatırım bankası teminatlandırıcıları, genellikle minimum risk taşıdıkları için riskli kredileri teminatlandırmaya daha istekliydi. GSE'ler ipotek destekli menkul kıymetlerinin (MBS) performansını garanti ederken, özel teminatlandırıcılar genellikle garanti vermezdi ve yalnızca ince bir risk dilimini tutabilirlerdi. Bankalar genellikle bu riski kredi temerrüt takasları yoluyla sigorta şirketlerine veya diğer karşı taraflara devrederek, gerçek risk maruz kalmalarını yatırımcıların ve alacaklıların ayırt etmesini son derece zorlaştırıyordu.
Daha riskli ipoteklere ve özel etiketli MBS dağıtımına yöneliş, finans kurumları, tarihsel olarak düşük faiz oranları nedeniyle 2001-2003 yıllarında benzeri görülmemiş bir yeniden finansman patlamasıyla yükseltilen gelir düzeylerini korumaya çalışırken gerçekleşti. Gelirler hacme bağlıydı, bu nedenle yüksek gelir düzeylerinin korunması, daha düşük kredi değerlendirme standartları ve GSE'lerin (başlangıçta) teminatlandırmayacağı yeni ürünler kullanılarak borçlu havuzunun genişletilmesini gerektiriyordu. Bu nedenle, GSE teminatlandırmasından özel etiketli teminatlandırmaya (PLS) geçiş, geleneksel, amortismanlı, sabit faizli ipoteklerden (FRM'ler) geleneksel olmayan, yapısal olarak daha riskli, amortismanlı olmayan, değişken faizli ipoteklere (ARM'ler) ve ipotek kredi değerlendirme standartlarında keskin bir bozulmanın başlangıcına karşılık geldi.[35] Ancak PLS'nin büyümesi, GSE'lerin kaybedilen pazar payını geri kazanmak ve özel hissedarlarını memnun etmek için kredi değerlendirme standartlarını düşürmesini zorladı. Hissedar baskısı, GSE'leri pazar payı için PLS ile rekabete itti ve GSE'ler rekabet etmek için garanti işletme kredi değerlendirme standartlarını gevşetti. Buna karşılık, tamamen kamuya ait FHA/Ginnie Mae, kredi değerlendirme standartlarını korudu ve bunun yerine pazar payından vazgeçti.[35]
Özel etiketli teminatlandırmanın büyümesi ve piyasanın bu bölümünde düzenlemenin olmaması, 2006'da giderek artan sayıda borçlunun, genellikle kötü krediye sahip olanların, özellikle değişken faizli ipotek kredileriyle (ARM), ipoteklerini ödeyememesine yol açan aşırı fiyatlandırılmış konut finansmanına[35] yol açtı ve bu da ev hacizlerinde ani bir artışa neden oldu. Sonuç olarak, artan hacizler zaten büyük olan ev envanterine eklendikçe ve daha sıkı kredi standartları borçluların kredi almasını giderek zorlaştırdıkça ev fiyatları düştü. Ev fiyatlarındaki bu değer kaybı, ABD ipoteklerinin çoğunu destekleyen GSE'ler için artan kayıplara yol açtı. Temmuz 2008'de hükümet, "Fannie Mae ve Freddie Mac'in ABD konut finansmanı sisteminde merkezi bir rol oynadığı" görüşünü yineleyerek piyasa endişelerini hafifletmeye çalıştı. ABD Hazine Bakanlığı ve Federal Rezerv, her iki şirkete de Federal Rezerv düşük faizli krediler (ticari bankalarla benzer faiz oranlarında) sağlamak ve Hazine Bakanlığı'nın GSE'lerin hisselerini satın almasını yasaklamayı kaldırmak da dahil olmak üzere şirketlere olan güveni artırmak için adımlar attı. Bu çabalara rağmen, Ağustos 2008'e kadar hem Fannie Mae hem de Freddie Mac'in hisseleri bir yıl önceki seviyelerinden %90'dan fazla düştü.
2008 – Kriz ve kayyumluk
[düzenle]
11 Temmuz 2008'de The New York Times, ABD hükümet yetkililerinin, ABD konut krizi nedeniyle mali durumları kötüleşirse ABD hükümetinin Fannie Mae ve/veya Freddie Mac'i devralması planını düşündüğünü bildirdi.[36] Fannie Mae ve daha küçük olan Freddie Mac, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki tüm ev kredilerinin muazzam bir bölümüne sahipti veya bunları garanti altına aldı ve bu nedenle durgunluktan özellikle ağır bir şekilde etkilendi.[alıntı gerekli][37] Hükümet yetkilileri ayrıca hükümetin, iki şirketin sahip olduğu veya garanti ettiği 5 trilyon dolarlık borç üzerinde açık hükümet garantisi çağrısında bulunmayı da düşündüğünü belirtti.[37]
Fannie hisseleri düştü.[38] Bazıları Fannie'nin sermaye eksikliği olduğunu ve iflas edebileceğini endişelendi. Diğerleri hükümet el koymasından endişelendi. ABD Hazine Bakanı Henry M. Paulson ve Beyaz Saray, tam bir mali paniği önlemek için son çare bir çabada Fannie Mae'nin mali sağlamlığını savunmak için yayınlara çıktı.[39][40] Fannie ve Freddie, tüm ABD ipotek piyasasını destekliyordu. 2008'e kadar Fannie Mae ve Federal Konut Kredisi İpotek Kurumu (Freddie Mac), ABD'nin 12 trilyon dolarlık ipotek piyasasının yaklaşık yarısına sahipti veya bunu garanti altına almıştı (2023'te 16.680.000.000.000 dolara denk).[36] Eğer çökselerdi, ipoteklerin elde edilmesi daha zor ve çok daha pahalı olurdu. Fannie ve Freddie tahvilleri, Çin hükümetinden para piyasası fonlarına ve yüz milyonlarca insanın emeklilik fonlarına kadar herkese aitti. İflas ederlerse küresel ölçekte kitlesel bir kargaşa yaşanırdı.[41]
Yönetimin halkla ilişkiler çalışması, kendi başına GSE'leri kurtarmaya yetmedi. Özel bankaların iflas etmesini önlemek için özel bankalardan kötü krediler satın alma yönündeki hükümet direktifi ve 20 büyük bankanın kredileri yanlış bir şekilde AAA olarak sınıflandırması istikrarsızlığa neden oldu. Paulson'un planı, AIG ve büyük bankalar için yaptığı gibi kredi sağlamaktansa, hızla girip iki GSE'ye el koymaktı; Fransız Devrimi'ne atıfta bulunarak başkana "duyacakları ilk ses, kafalarının yere çarpması olacak" dedi.[41] Büyük bankalar o zamandan beri Fed tarafından 200.000.000 dolarlık bir dava konusu oldu ve bazı büyük bankalar zaten anlaşmaya vardı.[42] Ayrıca, Fannie Mae ve Freddie Mac hissedarları tarafından federal hükümete karşı a) Fannie ve Freddie'nin mali yükümlülüklerini karşılayamayacağı bir ortam yaratma b) yönetimi kayyuma devretmeye zorlama ve c) (beşinci değişiklik) el koyma maddesinin ağır bir şekilde ihlali nedeniyle bir dava açıldı.
7 Eylül 2008'de Federal Konut Finansmanı Ajansı (FHFA) direktörü James Lockhart, Fannie Mae ve Freddie Mac'in FHFA'nın kayyumluğuna alındığını açıkladı.[43][44][45] Bu eylem, "on yılların en kapsamlı hükümet müdahalelerinden biriydi".[43][44][45] Lockhart ayrıca şirketlerin baş yönetici müdürlerini ve yönetim kurullarını görevden aldı ve Hazine'ye her GSE'nin %79,9'una karşılık gelen yeni kıdemli tercih hissesi ve adi hisse senedi opsiyonlarının verilmesine neden oldu. Adi hisse senedi ve tercih hisse senedinin kayyumluktan önceki sahiplere olan değeri, şirket borcunun ve ipotek destekli menkul kıymetlerin değerinin korunması çabasıyla daha önce piyasada olan hisse senetlerinde gelecekteki temettülerin askıya alınmasıyla büyük ölçüde azaldı. FHFA, şirketi tasfiye etme planlarının olmadığını belirtti.[43][44][45][46][47][48][49]
Fannie Mae veya Freddie Mac'i stabilize etme amacıyla fon sağlama yetkisi, tüm federal hükümetin yasa gereği taahhüt etmesine izin verilen borç miktarıyla sınırlıdır. 30 Temmuz 2008 tarihli Fannie Mae ve Freddie Mac üzerinde genişletilmiş düzenleyici yetkiye izin veren yasa, federal konut kredisi bankalarını desteklemek için Hazine'nin esnekliğe sahip olması olası ihtiyacına karşılık olarak, ulusal borç limitini 800 milyar ABD doları (2023'te 1.111.800.000.000 dolara denk) artırarak toplam 10,7 trilyon ABD dolarına çıkardı.[50][51][52]
2010 – De-listeleme
[düzenle]
16 Haziran 2010'da Fannie Mae ve Freddie Mac, hisselerinin NYSE'den de-listeleneceğini açıkladı. Federal Konut Finansmanı Ajansı, Fannie'nin hissesinin 30 günden fazla bir süredir hisse başına 1 doların altında işlem gördükten sonra de-listelemeyi yönetti. O zamandan beri hisseler Serbest Piyasa Bildirimi Panosunda işlem görmeye devam etti.[53]
Hükümete ödenen temettüler
[düzenle]
Mayıs 2013'te Fannie Mae, Amerika Birleşik Devletleri Hazine Bakanlığı'na 59,4 milyar dolarlık (2023'te 76.620.000.000 dolara denk) bir temettü ödeyeceğini açıkladı.
2014 yılında brüt akışlar şunlardı:
Hazine'den alınan 116 milyar dolar[54]
Hazine'ye ödenen 134 milyar dolar[55] (2023'te 170.500.000.000 dolara denk)
Fannie Mae'nin 2014 mali sonuçları, yıl için Hazine'ye 20,6 milyar dolar temettü ödemesine olanak sağladı ve bu da 31 Aralık 2014'e kadar kümülatif toplamda 134,5 milyar dolarlık temettüye neden oldu - Fannie Mae'nin aldığı desteğin yaklaşık 18 milyar dolar fazlası. 31 Mart 2015 itibarıyla Fannie Mae, Hazine'ye toplam 136,4 milyar dolar ödeme yapmayı bekliyor.[56][57][58][59]
2015 kararı
[düzenle]
11 Mayıs 2015'te The Wall Street Journal, ABD Bölge Mahkemesi yargıcının Nomura Holdings Inc.'nin Fannie Mae ve Freddie Mac'e satılan ipotek destekli menkul kıymetleri tanımlarken doğruyu söylemediğini ve şirketlerin kayyumuna, Federal Konut Finansmanı Ajansı'na (FHFA) bir zafer kazandırdığını bildirdi. Yargıç Denise Cote, FHFA'dan Nomura ve bazı yatırımları üstlenen davalı RBS Securities Inc. tarafından ödenecek güncellenmiş tazminatları önermesini istedi. Davanın başında FHFA, yaklaşık 1,1 milyar dolar talep etti. Karar, konut patlaması sırasında işlenen ipotekle ilgili iddia edilen ihlallerle ilgilenen nadir bir davayı sonuçlandırdı. Son birkaç yıldır, on ikiyi aşkın firma, mahkeme savaşıyla karşılaşmaktansa FHFA'nın getirdiği benzer iddiaları çözmeyi tercih etti. Anlaşmalar, Fannie ve Freddie'ye 18 milyar dolarlık ceza getirdi. Yargıç Cote, kararında Nomura'nın, Fannie ve Freddie'ye satılan ipotek destekli menkul kıymetler için teklif belgelerinde kredilerin kalitesini doğru bir şekilde tanımlamadığını yazdı. "Yalanın büyüklüğü, muhafazakar bir şekilde ölçülürse, muazzamdır" diye yazdı. Patlama döneminde Fannie ve Freddie, Nomura gibi şirketler tarafından verilen ipotek destekli menkul kıymetlere milyarlarca dolar yatırım yaptı. Bu yatırımlar karları artırdı, ancak durgunlukta, nihayetinde şirketlerin 2008'deki hükümet devralımına yol açan büyük kayıplara katkıda bulundu. Bank of America Corp. ve Goldman Sachs Group Inc. dahil olmak üzere 18 finans kuruluşunun da aralarında bulunduğu Nomura ve RBS, 2011'de FHFA tarafından hedef alındı ve şirketlerin menkul kıymetlerin altındaki kredilerin kalitesi konusunda yalan söylediklerini iddia etti. Jürisiz dava sırasında, FHFA'nın avukatları, Nomura ve RBS'nin bazı ipoteklerin arkasındaki evlerin değerlerini şişirdiğini ve bazen bir evin sahibi tarafından kullanıldığını söylerken aslında böyle olmadığını belirtti.[60]
İşletme
[düzenle]
Fannie Mae, kısmen düşük faiz oranlarıyla borç alarak ve ardından borçlarını bütün ipotek kredilerine ve ipotek destekli menkul kıymetlere yeniden yatırarak para kazanır. Tahvil satarak borç piyasalarında borç alır ve bütün kredileri satın alarak kredi verenlere likidite sağlar. Bütün kredileri satın alır ve ardından yatırım piyasası için teminat altına alarak, muhafaza edilen veya satılan MBS'ler oluşturur.
Devlet Destekli Kuruluş veya GSE olarak, Fannie Mae, kanunen tüm ekonomik koşullarda kredi verenlere likidite sağlamak zorundadır. Karlı görünmeyen olumsuz piyasa koşullarını yasal olarak göz ardı etmelidir. Önceden belirlenmiş kredi değerlendirme standartlarını karşılayan satın alınabilir krediler varsa, başka alıcı yoksa bunları satın almalıdır. Amerika Birleşik Devletleri'nin tek aile konut ve ticari konut piyasalarının büyüklüğü, ölçeği ve kapsamı nedeniyle, piyasa katılımcıları Fannie Mae şirket borcunun geri ödenme olasılığının çok yüksek olduğunu gördü. Fannie Mae, bunun sonucunda borç piyasalarında çok ucuza borç alabiliyor. Borç alabileceği oran ile 'kredi' verebileceği oran arasında genellikle büyük bir fark vardır. Alan Greenspan buna "Büyük, şişman fark" dedi. Ağustos 2008'e kadar Fannie Mae'nin ipotek portföyü 700 milyar doların üzerindeydi (2023'te 972.800.000.000 dolara denk).[61]
Fannie Mae ayrıca, tek aile Fannie Mae MBS'lerinin altındaki ipotek kredileri ve muhafaza edilen portföyünde tutulan tek aile ipotek kredilerinde kredi riskini üstlenmenin karşılığında aldığı garanti ücretlerinden önemli bir gelir elde eder. Yatırımcılar veya Fannie Mae MBS'lerinin alıcıları, kredi riskini üstlenmesi karşılığında Fannie Mae'nin bu ücreti tutmasına razıdır; yani, borçlunun temerrüde düşmesi durumunda bile alttaki kredinin planlanan anapara ve faizinin ödeneceğinin Fannie Mae tarafından garanti edilmesidir.
Fannie Mae'nin tüzüğü, tarihsel olarak ipotek sigortası veya kredi verenle geri alım anlaşması olmadan, kredi değerinin %80'inin üzerindeki kredileri garanti etmesini engellemiştir;[9] ancak 2006 ve 2007 yıllarında Fannie Mae alt seviye ve Alt-A kredilerini yatırım olarak satın almıştır.[62]
İşletme mekanizması
[düzenle]
Fannie Mae, ipotek destekli menkul kıymetlere (MBS) paketlediği ipotek kredilerinin ve bunları güvence altına alan ipoteklerin alıcısıdır. Fannie Mae, onaylı ipotek satıcılarından krediler satın alır ve bunları teminat altına alır; ardından oluşan ipotek destekli menkul kıymeti, belirtilen anapara ve faiz ödemelerinin yatırımcıya zamanında aktarılacağının garantisinin yanı sıra ikincil ipotek piyasasındaki yatırımcılara satar.[alıntı gerekli]. Ayrıca, Freddie Mac MBS'leri ve Ginnie Mae MBS'leri gibi Fannie MBS'leri, "açıklanacak" veya "TBA" piyasasında işlem görmeye uygundur.[63] İpotekleri satın alarak Fannie Mae ve Freddie Mac, bankalara ve diğer finans kuruluşlarına yeni krediler vermek için taze para sağlar. Bu, Amerika Birleşik Devletleri konut ve kredi piyasalarına esneklik ve likidite kazandırır.[64]
Fannie Mae'nin çıkardığı ipotek destekli menkul kıymetlere garantisini vermesi için, satın almak için kabul edeceği krediler için "uyumlu" krediler adı verilen yönergeler belirler. Fannie Mae, kredi verenlerin bir kredinin uyumlu olup olmadığını otomatik olarak belirlemek için kullanabilecekleri Desktop Underwriter (DU) adlı otomatik kredi değerlendirme sistemi (AUS) aracı üretti; Fannie Mae, bu programı 2004 yılında, kredi verenlerin uyumlu olmayan kredileri de ele almak için özel kredi değerlendirme kuralları belirlemelerine olanak tanıyan Özel DU ile takip etti.[65] Uymayan krediler için ikincil piyasa, Fannie Mae ve Freddie Mac'in satın alacağı maksimumun üzerindeki krediler olan jumbo kredileri içerir. 2008'in başlarında, TBA (Açıklanacak)-uyumlu ipotek destekli menkul kıymetlerin %10'una kadar "jumbo" kredi içermesine izin verilmesi kararı alındı.[66]
Uyumlu krediler
[düzenle]
Fannie Mae ve Freddie Mac, garanti edecekleri maksimum kredi büyüklüğü konusunda bir sınırı vardır. Bu, "uyumlu kredi limiti" olarak bilinir. Fannie Mae'nin, Freddie Mac ile birlikte uyumlu kredi limiti, her iki GSE'nin de düzenleyicisi olan Federal Konut Kuruluşu Gözetimi Ofisi (OFHEO) tarafından belirlenir. OFHEO, bir ipotek uymayan jumbo kredi olarak kabul edilmeden önce, Ekim-Ekim arasındaki ortalama ev fiyatlarındaki değişikliklere göre yıllık olarak uyumlu bir kredinin büyüklüğünün sınırını belirler. Uyumlu kredi limiti, Alaska ve Hawaii'de %50 daha yüksektir. GSE'ler, ikincil piyasaya yeniden paketlemek için yalnızca uyumlu kredileri satın alır ve uymayan kredilere olan talebi azaltır. Arz ve talep yasası gereği, kredi verenlerin bu kredileri ikincil piyasada satmaları daha zordur; bu nedenle bu tür krediler borçlular için daha pahalıya mal olma eğilimindedir (genellikle %1/4 ila %1/2). Gerçekten de, 2008'de, GSE'ler tarafından garanti edilmeyen tahvillere olan talep neredeyse hiç olmadığı için uymayan krediler uyumlu kredilerden neredeyse %1 ila %1,5 daha yüksek fiyatlandırıldı.
Zımni garanti ve devlet desteği
[düzenle]
Başlangıçta, Fannie'nin hükümetten 'açık bir garantisi' vardı; eğer sorun yaşarsa, hükümet onu kurtarmayı vaat etti. Bu 1968'de değişti. Ginnie Mae, Fannie'den ayrıldı. Ginnie açık garantiyi korudu. Ancak Fannie, Kongre tarafından kurulmuş ve ABD Hazine Bakanlığı'na doğrudan kredi hattına sahip özel bir şirket oldu. Borçlanmaları için 'zımni garanti' sağlayan şey, Devlet Destekli Kuruluş (GSE) olma özelliğidir. Tüzük ayrıca ticari faaliyetlerini ipotek piyasasıyla sınırladı. Bu bağlamda, özel bir şirket olmalarına rağmen, normal bir özel şirket gibi faaliyet gösteremezlerdi.