Konut Sektörü Büyük Durgunluktan Asla Kurtulamadı. İnşaat sektöründeki on yıllık durgunluk, yoğunlaşmış, sklerotik bir sektöre yol açtı.
Bu makale, Amerika'daki konut krizine çözüm bulma konusundaki Prospect sempozyumunun bir parçasıdır.
İşletme ekonomisinde, "histeresis" adı verilen bir kavram vardır. Bu, şiddetli ekonomik düşüşlerin, sadece anlık acının ötesinde kalıcı etkilerinin olduğunu ifade eder. Örneğin, yüksek işsizlik, insanların becerilerini kaybetmesine ve işverenlerin işe alma konusunda daha seçici olmasına neden olabilir. İş piyasası geri döndüğünde, ilk şoktan etkilenen bu işçiler yararlanamaz ve genel işsizlik oranı inatçı bir şekilde daha yüksek kalabilir.
Konut piyasası da bir tür histerese maruz kalmıştır. Bu, konut yetersizliği ve artan konut maliyetleri krizine yönelik göz ardı edilmiş ancak önemli bir meydan okumadır.
Prospect'i okuduysanız, muhtemelen büyük konut balonunun çöküşü hakkında bir şeyler biliyorsunuzdur. Kredi pazarlama sisteminin yükselişi, ipoteklere olan küresel talebi artırdı ve kredi verenler, borçlular için daha egzotik (hatta yasa dışı) koşullar sunarak bunu karşıladı. Balon sürdürülebilir değildi; ev sahipleri ilk ipotek ödemelerini kaçırdı, bu da piyasada ciddi bir sorun olmadığını gösteriyor. Bu dolandırıcılık oyunlarının birbirine bağlılığı, ipoteklerde yaşanan varsayımların finansal sisteme yayılmasına ve bugünkü 2008 Büyük Resesyonu olarak bilinen yıkıcı bir çöküşe yol açmasına neden oldu.
Ryan Cooper'dan devam eden bölüm
Çöküş, çeşitli sektörlere ciddi zarar verdi, ancak krizin doğrudan odak noktası olduğu için konut inşaat sektörünü tamamen harap etti. En büyük şey, piyasada çok sayıda ipotekli ev satışı ve hızla düşen fiyatlarla birlikte, Amerika basitçe ev inşa etmeyi bıraktı. Yeni özel konut başlangıçları 1959'dan bu yana en düşük seviyeye, yani nüfusun günümüzdeki nüfusun yarısı olduğu bir yıla, neredeyse %80 düştü ve iki yıl boyunca orada kaldı.
Konut tedarik zincirinin tümünde, inşaat malzeme üreticilerinden toptancılara, inşaat malzeme satıcılarına ve ev inşaat şirketlerine kadar milyonlarca insan işsiz kaldı ve on binlerce işletme iflas etti. Özel inşaat istihdamı, Nisan 2006'da 7,7 milyondan Ocak 2011'de 5,4 milyona düştü; yüzde olarak tüm sektörler arasında en kötü olan 2,3 milyonluk bir iş kaybıydı. İnşaat şirketlerinin sayısı, 2007'nin üçüncü çeyreğinde 896.000'e ulaştı ve 2013'ün ilk çeyreğinde 738.000'e düştü.
Pazar konsantrasyonunun etkileri, konut üretiminin yıllık değerini 106 milyar dolar düşürdü.
Sektör çok yavaş toparlandı. 2011'de konut başlangıçlarındaki kademeli bir artış başladı, ancak önceki rekor düşük seviyeye 2012'de, inşaat seviyelerinin 2006'da düşmeye başlamasından altı yıl sonra ulaşıldı. Resesyonun başladığı on yıl sonra, sektör hala durgundu ve bunun sonucunda önemli bir konut kıtlığı oluştu. Hem inşaat şirketlerinin hem de inşaat işçilerinin sayısı, 2022 yılına kadar önceki zirvelerini yakalayamadı.
Bu kıtlık, milyonlarca tasarrufa sahip ve pandemi yardımı çeki alan Amerikalı'nın ev ofislerini satın almak veya yükseltmek istedikleri pandemi dönemi ve sonrasında konut fiyatlarında ve kirayı önemli ölçüde artışa yol açtı. Medyan konut fiyatı 2020'de 317.100 dolardan 2022'de 442.600 dolara yükseldi; medyan kira 1.600 doların biraz altından 2.000 doların üzerine çıktı.
Ancak ev satışı karları cazip olmasına rağmen, kaybedilen zemini telafi edecek bir inşaat patlaması olmadı. 2022'deki zirvede, yeni konut başlangıçları oranı sadece tarihsel ortalamaya yaklaşıyordu—ve sadece birkaç ay sürdü, çünkü Federal Rezerv faiz oranlarını artırdığından başlangıçlar tekrar düştü.
Konutun geri dönmemesinin birincil nedeni şu: Sektör çöktü ve sonra çok kademeli olarak toparlandıktan sonra, her düzeyde önemli bir konsolidasyona tanık oldu ve bu nedenle katılaştı ve tepkisizleşti. Yüksek konut talebi, daha fazla ev yerine yüksek kârlar getirdi.
Yukarıdaki rakamlar, 2008'den sonra orantısız olarak küçük şirketlerin iflas ettiğini gizliyor. Büyük şirketlerin genellikle zor zamanlarda hayatta kalmasını sağlayan nakit rezervleri, pazar gücü ve krediye erişimi vardır. Büyük Resesyon'dan kaynaklanan psikolojik izler de vardı – histeresi. Hayatta kalmayı başaran işletmeler genellikle dikkatli davrandı; iddialı büyüme hedefleri belirlemediler veya marjlara zarar veren depolama maliyetleri olan çok fazla envanter tutmadılar. Bu bir tavuk-yumurta senaryosudur: Ev inşaat şirketleri neden başka bir balon yaratmaktan endişe duyduğundan dolayı ev inşa etmeyi bırakıyorlar mı, yoksa herkes son balon çöküşünden o kadar yorulmuştu ki talep düşük mü?
Aynı zamanda, inşaat sektörü önemli ölçüde konsolide oldu. 100 en büyük ev inşaat şirketi şu anda piyasanın yarısını oluşturuyor, 20 yıl önce yaklaşık üçte birinden daha fazla, ancak konut piyasaları yerel olduğundan bu gerçek rakamların altını çiziyor. Ülkenin en büyük ev inşaat şirketi D.R. Horton, yatırımcılara ülkedeki ilk beş konut piyasasının üçünde artık en büyük oyuncu olduğunu iddia ediyor. Bu pazar gücü sayesinde 2023 yılında 2005'teki nominal kârının üç katından fazla kâr elde etti, ancak yaklaşık yarısı kadar ev teslim etti. Matthew Stoller'ın belirttiği gibi, bu büyük şirketler, boyutu ve kredi erişimini kullanarak en seçkin arazileri satın alıp, projeleri yavaş yavaş planlayıp ardından gerçek çalışmaları alt yüklenicilere devretmek suretiyle de facto finansal aracılar haline geldi. Daha az çalışma, daha fazla kâr – elde edilebilirse güzel bir iş.
"Piyasa her yıl daha çok konsolide oluyor," dedi kereste ticaret şirketi işletmecisi Stinson Dean. "Değirmenler konsolide. Kereste depoları, büyük bir konsolidasyon. Ve ev inşaat şirketleri aynı." Home Depot gibi büyük kutu inşaat malzeme mağazalarının yükselişi, tedarikçilerin kendi pazar güçlerini elde etmek için birleşmesiyle birlikte, şirketleri satın alan özel sermaye şirketleri ve karları artırmak için envanterleri azaltmakla bu durumun daha da kötüleşmesinde rol oynadı.
Johns Hopkins Üniversitesi işletme profesörü Luis Quintero, son zamanlarda ev inşaat sektöründeki konsantrasyonu inceleyen bir makale yayınladı. 60'ının bugün "çok yoğunlaşmış" olduğunu buldu. Amerikan konut piyasalarının, 2000 yılından bu yana önemli bir artış gösterdiğini belirledi. İstatistiksel analizine göre, bu, daha az ev inşa edilmesine, daha az ev üretim hattında bulunmasına ve bu nedenle konut dolarının daha az birimle yarışmasıyla fiyat dalgalanmalarının artmasına yol açtı. Genel olarak, pazar konsantrasyonunun etkilerinin, konut üretiminin yıllık değerini 106 milyar dolar düşürdüğünü tahmin ediyor.
Amerika, bu gelişmelerden kaynaklanan sorunlarla 2021'de karşılaştı. Çoğu inşaat ve tedarik şirketi, pandeminin başka bir konut çöküşüne yol açacağından endişe etti ve bu nedenle zaten ince envanterlerini iyice azalttı. Ancak yukarıda belirtildiği gibi, bunun tam tersi oldu; evler ve tadilat için büyük bir talep vardı. Sistematik olarak yoğunlaşmış ve kapasitesi düşük bir sektörde yüksek talep sıkı arz ile karşılaşıldı ve bu nedenle fiyatlar, olması gerektiği gibi, fırladı.
Özellikle kereste fiyatları 2021'in ortalarında çılgına döndü ve toptan fiyatlar çökmeden önce iki katına çıktı. Tüketiciler, inşaat malzeme mağazalarında, basit bir sunta levhanın bazen yüz dolardan fazla fiyatlandığına şaşırdı.
İyi organize edilmiş bir piyasada, 2021 ve 2022'de büyük bir konut inşaat patlaması yaşanması gerekiyordu. Çok para kazanılacağından, mevcut şirketler faaliyetlerini genişletmeli ve yeni girişimciler piyasaya dalıp para kazanmaya başlamalıydı. Ancak kısmen sektör konsolidasyonuna bağlı olarak, bu talep büyük ölçüde kısa fiyat artışlarına ve muazzam faaliyet kârlarına dönüştü. Aynı konut fiyat enflasyonu, kıtlığın çözülmesinden çok daha önce finansman maliyetlerini yükselterek konut talebini frenleyen Federal Rezerv'i faiz oranlarını artırmaya yönlendirdi.
Elbette, konut kıtlığının başka bir nedeni de, birçok yüksek talep gören şehirde izin alma konusundaki aşırı zorluklardır – "benim bahçemde değil" (NIMBY) problemi. Tarihsel olarak, nüfusunun üçte biri ve arazisinin %0,5'i kadar olan Tokyo'ya kıyasla, tüm Kaliforniya eyaleti rutin olarak daha az konut birimi inşa etti ve tesadüfen kiralar nispeten ucuzdu. Tersine, Teksas'taki Austin gibi birkaç sıcak Amerikan şehri, inşa etmeyi başardıysa, kira ve fiyatlarda düşüş yaşandı. Bu nedenle, izin verme kurallarının basitleştirilmesini savunan "benim bahçemde de olur" (YIMBY) hareketi ortaya çıktı.
Ancak, YIMBY argümanı burada anti-tekel argümanına aykırı değil. Aslında, son derece konsolide bir inşaat sektörü, NIMBY rejiminden yararlanır. En seçkin arazide oturan bir tekel, yapay olarak sıcak bir pazara yeni evleri damlatarak büyük ve kolay karlar elde edebilir ve bu karlar, gizemli ve genellikle yolsuz izin verme bürokrasisinde yol alması gereken siyasi bağlantıları geliştirmelerini sağlayabilir. Büyük bir inşaat patlaması teorik olarak daha fazla kâr anlamına gelebilir, ancak riskli ve acı verici bir rekabetin bedeliyle. Rekabeti geri kazandırarak, NIMBYizm'in ardındaki bazı siyasi gücün kaybolabileceği sonucuna varılabilir.
NE YAPILMALI? BİR ÇÖZÜM geleneksel tekel karşıtlığıdır. Federal Ticaret Komisyonu adil rekabet kuralları çıkarabilir ve Adalet Bakanlığı, herhangi bir inşaatçının bir konut piyasasındaki payının %10'dan fazla olmamasını sağlamak için şirketleri parçalamak için dava açabilir. Açıkçası, Donald Trump'ın kurumları bunu yapma olasılığı düşük, ancak sonra konutu daha pahalı hale getirmekle suçlanmaları gerekir. Quintero ayrıca, inşaat şirketlerinin önceki kayıplarını vergi beyannamelerinden düşürmelerine olanak tanıyan 2009 tarihli bir vergi indiriminin, daha büyük şirketler için daha fazla fayda sağladığını ve kaldırılmasını önermektedir.
Başka bir önemli strateji, zaman içinde konut inşaatı için sürekli yüksek bir talep sağlamaktır. 2010'larda her türlü endüstrinin konsolide olmasının en önemli nedeni, resesyonla bağlantılı sistematik olarak zayıf bir talepti. İş yavaş olduğunda, küçük şirketler büyük şirketlerden daha fazla zorluk çeker, bu da aynı anda rakiplerini satın alarak pazar gücünün koruyucu bir hendeği elde etmeleri yerine mevcut operasyonları genişletmelerine yol açar.
Ancak piyasa sıcak olduğunda, durum tersine döner. Daha küçük şirketler veya yeni girişimciler, başarılı olurlarsa çok para kazanacaklarından emin oldukları için pazar payı aramaya devam edebilir. Yağlanmış ve tembel hale gelen tekeller zamanla kaybetme eğilimindedir. Bu pazar gücü hendeğini aşmak ise yıllar alıyor—2021-2022'de gördüğümüz kısa, orta ölçekli inşaat patlamasından çok daha uzun. Yeni pazar dinamiklerini gerçekten yerleştirmek için on yıl süren istikrarlı bir baskıya ihtiyacımız var.
Ekonomistler, resesyon durumunda devreye girecek çeşitli "otomatik istikrarlaştırıcılar" önerdi, ancak konut yapımı için özel olarak sosyal konutun bir yolu olabilir. Başka yerlerde bu konu üzerinde durdum – hükümetin ulusal konut stokunun önemli bir kısmını inşa etmesi ve sahibi olması fikri. Örneğin, şehirler, zaten sahip oldukları arazilerde, yüksek talep gören mahallelerde konut projeleri inşa edebilir ve bazı birimleri düşük gelirli kişiler için ayırıp, bu şekilde pazar fiyatı olan birimler uygun fiyata sahip olanları destekleyebilir, böylece ekstra kaynak ihtiyacı ortadan kalkmış olur ve buna bağlı olarak daha fazla birim inşa edilmesini sağlayabilir.
Bu, Federal Rezerv'in sıcak bir ekonomide faiz oranlarını artırdığında yatırım üzerindeki baskıcı etkisini zayıflatacaktır, bu da konut arzındaki eksikliği yakalamayı neredeyse imkansız hale getirir. Doğru yapıldığında, ulusal bir sosyal konut programı önemli bir anti-konsantrasyon etkisi yaratacaktır. İnşa etmenin ideal zamanı, hem işgücü hem de malzemelerin daha ucuz olduğu ve genel olarak tüm ekonomiyi ve özellikle inşaat sektörünü stabilize ettiği için resesyon sırasında veya özel piyasa durgunken olacaktır. Uzun süreli konut inşaat krizleri sonsuza dek sona erdirilecektir.
Öte yandan, bir sosyal konut ajansının yetenekli, rekabetçi bir inşaat sektörüne erişebilmesi çok önemli olacaktır. Birçok şehir, projelerini inşa etmek için doğal olarak özel yüklenicileri işe alacaktır ve bir tekelle aldatılırlarsa, bu daha az birim anlamına gelir.
Ev sahipliği uzun zamandır Amerikan özlemi olmuştur ve bugünlerde çoğu Amerikalı kendi evine sahiptir. Ancak gelecek nesiller için bu konuda geniş bir erişime sahip olmak istiyorsak, ev inşaat sektöründe güçlü bir rekabeti geri kazanmamız gerekecektir.